Se hai una casa da affittare, davanti hai un bivio fiscale che pesa per centinaia di euro l'anno: tassare l'affitto con l'IRPEF ordinaria o scegliere la cedolare secca. Per la maggior parte dei proprietari la seconda strada vince, ma non sempre.
Come funziona la cedolare
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: paghi una percentuale fissa sul canone annuo e sei a posto. Sostituisce l'IRPEF sull'affitto, le addizionali, l'imposta di registro e quella di bollo sul contratto. Ci sono due aliquote: il 21% per i contratti a canone libero e un più leggero 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa.
Il vantaggio è doppio: il prelievo è quasi sempre più basso dell'IRPEF, soprattutto per chi ha già un reddito alto, e non devi pagare le imposte di registro annuali. In cambio rinunci a una cosa: per la durata della cedolare non puoi aggiornare il canone all'inflazione ISTAT.
Quando conviene e quando no
- Conviene quasi sempre se hai un reddito medio-alto, perché l'IRPEF su quell'affitto sarebbe tassata al 35% o 43%.
- Il canone concordato al 10% è quasi un regalo: aliquota bassa e affitto comunque dignitoso.
- Da valutare con calma se hai redditi molto bassi e tante detrazioni: in rari casi l'IRPEF ordinaria, con le deduzioni, può pareggiare.
Va ricordato che la cedolare non è automatica: la scegli al momento della registrazione del contratto o in sede di proroga, comunicando l'opzione all'inquilino con una raccomandata o nel contratto stesso. Rinunci così alla facoltà di aggiornare il canone, e questo va messo nero su bianco. Per i contratti pluriennali la rinuncia pesa: con l'inflazione alta, un canone bloccato per quattro anni perde potere d'acquisto. Fai il conto tra il risparmio fiscale e il mancato adeguamento prima di decidere. Ricorda anche che l'opzione si può revocare o esercitare in anni successivi alla prima registrazione, così da adattarla a come cambia nel tempo la tua situazione fiscale.
Un punto che conviene ricordare: con la cedolare perdi la deduzione forfettaria del 5% che l'IRPEF riconosce sui canoni. Per quasi tutti il risparmio sull'aliquota supera di gran lunga questa rinuncia, ma se hai un solo immobile e un reddito modesto, fai due conti prima di scegliere, perché la scelta vale per tutta la durata del contratto.