A giugno hai messo l'annuncio su Airbnb, hai fissato il prezzo guardando quello del vicino e a fine mese ti sei ritrovato con un bonifico più basso di quanto avevi calcolato. Non è un caso isolato: è quello che succede quando si stima il guadagno lordo per notte e ci si dimentica di tutto quello che viene sottratto prima che i soldi arrivino davvero sul conto. In un'estate in cui affittare casa per qualche settimana è diventata quasi una seconda entrata fissa per migliaia di famiglie italiane, vale la pena capire cosa resta davvero in tasca, non cosa promette la schermata dei guadagni stimati dell'app.
Quanto puoi davvero guadagnare, tra lordo e netto
Un bilocale in una città di mare medio-grande, in alta stagione, si affitta facilmente tra 90 e 150 euro a notte. Su un mese pieno di giugno o luglio, con un tasso di occupazione realistico dell'70-75% (nessun host ha la casa piena tutti i giorni, tra check-out, pulizie e finestre vuote tra una prenotazione e l'altra), si arriva a un lordo che oscilla tra 2.000 e 3.300 euro. Il numero che vedi sull'app, però, non è quello che ricevi: prima passano le commissioni della piattaforma, poi le spese di pulizia che spesso l'host anticipa e recupera solo in parte, poi le tasse. Alla fine, tra un terzo e quasi la metà di quel lordo se ne va prima ancora che tu decida cosa farne.
Cedolare secca: 21% o 26%? Dipende da quante case affitti
Dal 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi non è più un'aliquota unica per tutti. Resta al 21% solo sul primo immobile che metti in locazione breve nell'anno; da quello successivo in poi, l'aliquota sale al 26%, indipendentemente dal fatto che si tratti della stessa casa affittata più volte o di appartamenti diversi. Chi possiede una sola seconda casa e la affitta solo d'estate resta quindi nella fascia più bassa, ma chi gestisce due o tre immobili — pratica comune in molte località turistiche — si ritrova con un'aliquota più alta su tutto tranne il primo. Conviene dichiarare fin da subito quale immobile consideri il "primo" nella dichiarazione dei redditi, perché è una scelta che incide direttamente sul netto.
C'è poi un dettaglio che sfugge quasi sempre a chi affitta tramite piattaforma: se il pagamento passa da Airbnb, Booking.com o intermediari simili, questi sono tenuti per legge a operare una ritenuta d'acconto del 21% sui canoni al momento dell'accredito, salvo che tu non abbia comunicato loro il regime fiscale scelto. Questa ritenuta viene poi conguagliata in dichiarazione, ma nel frattempo il bonifico che arriva è già decurtato — motivo per cui molti host, guardando l'importo netto ricevuto, pensano di aver perso più soldi di quanti in realtà ne debbano davvero al fisco.
Le commissioni delle piattaforme si mangiano più di quanto pensi
Airbnb applica agli host una commissione host-only tipicamente intorno al 3% del subtotale della prenotazione, più IVA al 22% sulla commissione stessa, non sull'intero importo incassato. Sembra poco, ma su un incasso lordo di 2.500 euro in un mese significa comunque un'ottantina di euro che se ne vanno solo per l'intermediazione, prima ancora di toccare le tasse. Booking.com lavora con una logica diversa: le commissioni partono dal 15% e arrivano al 18-20% a seconda della categoria dell'annuncio e della visibilità richiesta, una fetta enorme se paragonata al 3% di Airbnb. Eppure su Booking la differenza si traduce spesso in più prenotazioni, perché l'algoritmo privilegia chi paga di più e penalizza chi resta sul piano base. Molti host, attratti dalla commissione più bassa, restano solo su Airbnb e poi si stupiscono quando le settimane di bassa richiesta restano vuote nonostante un prezzo competitivo. Da evitare l'errore opposto, cioè elencare l'appartamento su una sola piattaforma pensando di risparmiare sulle doppie commissioni: nella pratica la diversificazione dei canali aumenta l'occupazione più di quanto costino le commissioni aggiuntive, e un appartamento vuoto non paga commissioni ma non paga nemmeno l'affitto.
Il CIN è obbligatorio, e le multe non sono simboliche
Dal 2024 ogni unità immobiliare destinata a locazione breve o turistica deve avere il Codice Identificativo Nazionale, richiesto tramite il portale del Ministero del Turismo e da esporre obbligatoriamente in ogni annuncio online. Le piattaforme sono tenute a verificarlo e a rimuovere gli annunci privi di CIN: chi pubblica senza rischia una sanzione amministrativa che può arrivare fino a 8.000 euro, oltre alla rimozione forzata dell'annuncio nel pieno della stagione — il momento peggiore per restare senza prenotazioni attive. Meglio richiederlo con largo anticipo rispetto all'estate, perché in alcune regioni i tempi di rilascio si sono allungati proprio a causa del boom di richieste a maggio e giugno.
IMU e imposta di soggiorno: le voci che dimentichi sempre
Molti comuni turistici hanno alzato l'aliquota IMU sulle seconde case destinate ad affitti brevi, avvicinandosi al tetto massimo dell'1,06% previsto dalla normativa, proprio per scoraggiare la sottrazione di alloggi al mercato della locazione ordinaria. È una voce che pesa sull'intero anno, non solo sui mesi di affitto, e che va messa in conto separatamente dalla cedolare secca perché si applica comunque, anche negli anni in cui la casa resta sfitta. L'imposta di soggiorno, invece, la paga formalmente l'ospite — ma sei tu a doverla riscuotere e versare al comune, con adempimenti che cambiano da un municipio all'altro e che, se saltati, generano comunque una sanzione a tuo carico, non del turista che nel frattempo è già tornato a casa.
Un calcolo reale: un bilocale a Rimini per tutto luglio
I numeri, messi uno sotto l'altro, raccontano una storia diversa da quella della schermata dei guadagni stimati.
Prendiamo un caso concreto: un bilocale a Rimini, 100 euro a notte, 22 notti occupate su 31 — un'occupazione del 71%, realistica per luglio in una località balneare consolidata. Il lordo è 2.200 euro. Le pulizie a fine soggiorno, fatturate a parte al costo di circa 45 euro a turnover su una media di 4 turnover nel mese, portano via 180 euro se decidi di non farle pagare interamente all'ospite. La commissione Airbnb al 3% più IVA si porta via circa 80 euro. Restano 1.940 euro lordi ai fini fiscali, su cui applicare il 21% di cedolare secca, assumendo che sia il primo immobile dichiarato nell'anno: altri 407 euro che vanno allo Stato. Il netto reale, prima dell'IMU proporzionale sul periodo, si aggira quindi intorno ai 1.530 euro — un buon 30% in meno rispetto al lordo iniziale che compariva nella schermata dei guadagni stimati. E questo senza contare eventuali danni da riparare o un weekend lasciato vuoto per manutenzione, voci che nessuna app include nella sua stima.
È lo scarto che coglie di sorpresa chi calcola il rientro dell'investimento su un mutuo o su una ristrutturazione basandosi sulle tariffe medie pubblicate online, senza sottrarre nulla. Il conto non torna quasi mai al primo colpo, e chi lo scopre solo alla dichiarazione dei redditi rischia di aver già speso in anticipo un margine che, in realtà, non esisteva.
Quando il fisco smette di considerarti un privato
C'è una soglia che molti host ignorano finché non ci sbattono contro: dal 2021 chi affitta più di quattro appartamenti in regime di locazione breve, anche non contemporaneamente nello stesso anno, viene presunto dal fisco come attività imprenditoriale, non più come gestione privata del patrimonio. Significa niente più cedolare secca su quegli immobili, obbligo di partita IVA e tassazione ordinaria, con tutto quello che comporta in termini di contabilità e contributi. Chi possiede tre appartamenti ereditati e li affitta tutti d'estate, magari senza nemmeno pensarsi come "imprenditore", rientra comunque nella soglia se ne aggiunge un quarto — anche se lo fa solo per due settimane a Ferragosto. Meglio, quindi, ragionare per numero di unità immobiliari complessive e non per volume di incasso: sono le unità a fare scattare la presunzione, non i soldi che portano a casa.
Cosa conviene fare, in pratica
Conviene tenere un foglio di calcolo separato per ogni immobile, con lordo, commissioni, pulizie e stima fiscale aggiornati prenotazione per prenotazione — non a fine anno, quando ormai i numeri si confondono. Meglio anche verificare fin da subito su quale piattaforma la tua zona genera più richieste reali, perché la differenza di commissione tra Airbnb e Booking ha senso solo se paragonata al tasso di occupazione effettivo, non alla percentuale nuda. E se possiedi più di un immobile, conviene simulare in anticipo quale conviene dichiarare come "primo" ai fini della cedolare secca, perché la differenza tra 21% e 26% su un incasso stagionale di qualche migliaio di euro pesa più di qualsiasi sconto sulle commissioni.
Chi invece affitta solo per qualche settimana, giusto per coprire le spese del mutuo mentre la famiglia è altrove, spesso scopre che il margine reale è modesto ma comunque positivo — a patto di aver messo in conto ogni singola voce prima di fissare il prezzo, e non dopo aver già incassato la prima prenotazione dell'estate.
Vale anche la pena tenere da parte le ricevute di ogni spesa collegata all'affitto — dalle pulizie professionali alla manutenzione della caldaia, dal cambio delle lenzuola all'abbonamento alla piattaforma di gestione calendari — perché in caso di controllo sono queste voci, più della cedolare secca in sé, a dimostrare che l'attività resta nei confini della gestione privata del patrimonio.