A gennaio 2026 molti proprietari di casa hanno scoperto, con un certo fastidio, che la detrazione per i lavori di ristrutturazione non è più quella di due anni fa. Chi ha rifatto il bagno nel 2023 recuperava il 50% della spesa in dieci anni, senza distinzioni particolari. Chi lo rifà oggi deve fare i conti con aliquote diverse a seconda che si tratti dell'abitazione principale o di una seconda casa, e con un tetto di spesa che resta fermo a 96.000 euro per unità immobiliare ma che, con l'aliquota più bassa, restituisce molto meno di quanto ci si aspetterebbe leggendo solo il titolo della norma.
Cosa cambia rispetto al 2025, e perché la differenza non è cosmetica
La Legge di Bilancio ha ridisegnato il bonus ristrutturazioni in due tempi. Per il 2025 l'aliquota era già scesa al 50% sull'abitazione principale e al 36% sugli altri immobili, rispetto al 50% uniforme degli anni precedenti. Dal 2026 la stretta prosegue: 36% per la prima casa, 30% per tutte le altre unità immobiliari, sismabonus ed ecobonus compresi nella stessa logica di riduzione progressiva. Su una spesa di 30.000 euro per rifare un bagno e un impianto elettrico, la differenza tra il vecchio 50% e il nuovo 36% sulla prima casa vale 4.200 euro in meno di detrazione totale, spalmati sui dieci anni canonici. Non è un dettaglio da fine pagina: è la cifra che separa un lavoro fatto quest'anno da uno rimandato al prossimo, se il portafoglio è quello di una famiglia media. Se possiedi una sola casa e ci vivi davvero, tieni presente che questa è comunque la condizione fiscale più favorevole disponibile oggi, e difficilmente lo Stato tornerà indietro sulle aliquote più alte del passato. Vale la pena verificare, prima di firmare qualunque preventivo, quale aliquota si applica al tuo caso specifico, perché la differenza tra il 36% e il 30% su una spesa importante può valere più di mille euro nel tempo.
Chi possiede la casa in cui vive e ci risiede anagraficamente rientra nella fascia più favorevole, ma attenzione: la norma richiede la residenza effettiva, non basta essere proprietari. Un genitore che ristruttura l'appartamento del figlio universitario, intestato a proprio nome ma abitato da altri, rientra nella categoria "altri immobili" con l'aliquota più bassa, anche se in famiglia lo considerano tutti "casa nostra". L'Agenzia delle Entrate verifica la residenza tramite l'anagrafe comunale al momento della dichiarazione, e un mancato allineamento tra chi paga i lavori e chi risulta residente può far perdere l'aliquota agevolata in sede di controllo, con recupero delle somme indebitamente detratte più sanzioni.
Il bonifico parlante resta l'unico modo per non perdere tutto
Un solo errore nella causale, e la detrazione svanisce.
Ogni pagamento va effettuato con il cosiddetto bonifico parlante: un bonifico bancario o postale che riporta causale specifica del lavoro, codice fiscale del beneficiario della detrazione e partita IVA o codice fiscale dell'impresa esecutrice. Banche come Intesa Sanpaolo, UniCredit e Poste Italiane offrono da anni un modulo dedicato nell'home banking proprio per questo tipo di bonifico, e conviene usarlo invece di scrivere la causale a mano: un errore nel codice fiscale o una causale generica tipo "lavori casa" può far saltare l'intera detrazione in caso di controllo, anche se la spesa è del tutto legittima e documentata da fattura regolare.
Un errore che si ripete ogni anno: pagare in contanti una parte dei lavori "per comodità" con l'impresa, magari per gli straordinari del weekend o per materiali comprati fuori fattura. Qualunque somma pagata senza bonifico parlante è semplicemente esclusa dal calcolo della detrazione, punto. Non esistono eccezioni per importi piccoli, e non esiste modo di sanare la situazione a posteriori con una fattura tardiva: se il pagamento non è tracciato nel modo corretto fin dall'inizio, quella cifra è persa ai fini fiscali, anche se l'impresa la fattura regolarmente.
Prima casa contro altri immobili: la differenza che pesa sul portafoglio
Chi possiede più immobili — un caso comune tra chi ha ereditato la casa dei genitori o ha comprato un piccolo investimento in affitto — deve valutare con attenzione su quale unità concentrare i lavori più costosi. Rifare un tetto o un impianto di riscaldamento sulla prima casa, con l'aliquota al 36%, conviene quasi sempre più che farlo sulla seconda casa al 30%, a parità di urgenza dei lavori. Questo vale anche quando la seconda casa è quella che, in teoria, ne avrebbe più bisogno: conviene chiedere un preventivo separato e valutare se posticipare l'intervento minore sull'immobile secondario, magari dilazionandolo su due anni fiscali diversi, per non sforare inutilmente il tetto di spesa agevolabile.
Il nodo della cessione del credito: perché quasi nessuno può più usarla
Dal 2023 il decreto che ha bloccato la cessione del credito e lo sconto in fattura per la maggior parte degli interventi ha cambiato le regole del gioco. Oggi, salvo eccezioni molto ristrette legate a interventi già avviati prima del blocco o a specifiche categorie di beneficiari con basso reddito, chi ristruttura casa deve anticipare l'intero importo e recuperarlo in dieci anni tramite la dichiarazione dei redditi. Questo significa che una famiglia con liquidità limitata potrebbe trovarsi nell'impossibilità pratica di sostenere lavori da 40.000 o 50.000 euro, indipendentemente dall'aliquota teorica di detrazione a cui avrebbe diritto — il vincolo, oggi, non è più solo fiscale ma prima ancora di cassa.
Alcune imprese propongono ancora, informalmente, forme di dilazione del pagamento legate proprio ai tempi della detrazione fiscale, ma si tratta di accordi privati tra cliente e impresa, non di uno strumento normativo come lo era la cessione del credito prima del 2023. Prima di firmare un contratto che prevede pagamenti dilazionati su più anni legati al recupero fiscale, conviene farsi leggere le clausole da un commercialista: il rischio di restare esposti se la detrazione viene contestata in un secondo momento resta a carico del proprietario, non dell'impresa.
Un caso pratico: rifare il bagno a Milano, i numeri reali
Prendiamo un bagno di dimensioni standard, circa 6 metri quadrati, in un appartamento di proprietà e residenza a Milano. Un preventivo realistico nel 2026 per una ristrutturazione completa — demolizione, nuovo impianto idraulico, piastrelle di fascia media, sanitari e box doccia — si aggira tra 12.000 e 18.000 euro, a seconda dei materiali scelti e della complessità dell'impianto esistente. Con l'aliquota prima casa al 36%, su una spesa di 15.000 euro la detrazione totale ammonta a 5.400 euro, restituiti in dieci rate annuali da 540 euro tramite riduzione dell'IRPEF dovuta.
Non tutti riescono a sfruttare l'intera detrazione: chi ha un reddito basso, o è incapiente, rischia di non avere IRPEF sufficiente da compensare ogni anno, perdendo di fatto una parte del beneficio teorico. È un aspetto che molti scoprono solo al momento della dichiarazione dei redditi, quando il commercialista fa notare che la rata annuale supera l'imposta effettivamente dovuta. In questi casi la detrazione eccedente non viene rimborsata né riportata all'anno successivo: semplicemente si perde, e non esiste alcun meccanismo per recuperarla in un secondo momento. Prima di partire con lavori importanti, controlla la tua ultima dichiarazione dei redditi e stima l'IRPEF che pagherai nei prossimi dieci anni: se il numero è basso, forse conviene distribuire i lavori su più annualità invece di concentrarli tutti in un'unica spesa. Un commercialista può fare questo calcolo in pochi minuti, e il costo della consulenza è irrisorio rispetto al rischio di perdere qualche migliaio di euro di detrazione per un errore di pianificazione. Non è un dettaglio da tecnici: è la differenza tra un investimento che si ripaga davvero e uno che resta solo sulla carta.
Conviene aspettare o conviene partire ora
Meglio partire ora, se il lavoro è comunque necessario a breve. Le aliquote non sono mai tornate a salire negli ultimi tre anni, e ogni rinvio della Legge di Bilancio ha finora confermato o abbassato le percentuali, mai alzate. Aspettare un anno sperando in condizioni migliori significa quasi sempre pagare la stessa cifra con una detrazione più bassa, oltre a subire l'aumento dei costi dei materiali da costruzione, che negli ultimi anni ha viaggiato stabilmente sopra l'inflazione generale.
Chi invece sta valutando lavori rimandabili — una tinteggiatura non urgente, una sostituzione di infissi ancora funzionanti — può ragionare diversamente: se il reddito di quest'anno non permette di sfruttare pienamente la detrazione per incapienza fiscale, meglio spostare l'intervento a un anno in cui l'IRPEF dovuta è più alta, per non sprecare parte del beneficio. In ogni caso, prima di firmare qualunque preventivo superiore ai 5.000 euro conviene chiedere all'impresa la verifica preventiva della congruità dei prezzi rispetto ai prezzari regionali, un controllo che l'Agenzia delle Entrate può richiedere in caso di verifica e che nessun proprietario dovrebbe scoprire di non avere solo dopo aver già pagato.