Il bilocale a due passi dal mare è pieno per tutto agosto, l'ospite ha pagato tramite Airbnb, e il bonifico è già arrivato sul conto. A questo punto arriva la domanda che si ripresenta ogni estate a chi affitta casa per brevi periodi: quella cifra la dichiari con la cedolare secca o con l'IRPEF ordinaria? E se quest'anno hai messo a reddito anche il secondo appartamento ereditato dai nonni, la risposta cambia — e non di poco.
Cedolare secca sugli affitti brevi: cosa dice la norma nel 2026
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che rimpiazza IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e di bollo sul canone di locazione. Per gli affitti brevi — contratti fino a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio di attività d'impresa — la disciplina è quella dell'articolo 4 del D.L. 50/2017, più volte modificata da allora. Puoi affittare l'appartamento intero o anche solo una stanza: la norma copre entrambi i casi, purché il contratto resti sotto la soglia dei trenta giorni con lo stesso conduttore. Rientrano nella stessa categoria anche i contratti che includono servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, mentre restano fuori le attività che assomigliano più a un bed & breakfast strutturato, con colazione servita e reception attiva. Il regime si applica indipendentemente dal fatto che tu gestisca l'immobile direttamente o affidi le pulizie a un'impresa esterna: quello che conta per il fisco è la natura del contratto, non chi materialmente consegna le chiavi. E se possiedi l'immobile in comproprietà con il coniuge o un familiare, ciascun cointestatario dichiara la propria quota di canone separatamente, applicando comunque le stesse aliquote.
Fino al 2023 l'aliquota era unica, al 21%, qualunque fosse il numero di immobili messi a reddito. La legge di bilancio 2024 (L. 213/2023, commi 63-64) ha cambiato le carte in tavola: dal periodo d'imposta 2024 l'aliquota del 21% resta valida solo per un immobile a scelta del contribuente, quello che indichi nella dichiarazione dei redditi. Dal secondo appartamento in poi, l'aliquota sale al 26%. Nel 2026 questa regola è pienamente in vigore e nessuna proroga l'ha modificata: chi ha due, tre o quattro case a reddito paga il 21% solo sulla prima e il 26% su tutte le altre.
Perché conviene scegliere bene quale immobile "vale" il 21%
Conviene indicare come immobile al 21% quello che genera il canone più alto nell'anno, non necessariamente il primo che hai affittato in ordine cronologico. La scelta si fa in dichiarazione dei redditi, quindi hai tempo per calcolare quale unità ti fa risparmiare di più prima di presentare il modello Redditi o il 730. Da evitare l'errore comune di lasciare che sia il gestionale della piattaforma a "decidere" automaticamente: la selezione è una tua facoltà, non un automatismo del sistema.
Il Codice Identificativo Nazionale: obbligo e sanzioni
Dal 2024 ogni unità immobiliare destinata a locazione breve o a uso turistico deve avere un CIN, il Codice Identificativo Nazionale, introdotto dal Decreto Anticipi (D.L. 145/2023, convertito con L. 191/2023, articolo 13-ter). Il codice si richiede tramite il portale del Ministero del Turismo e va esposto sia negli annunci pubblicati online — Airbnb, Booking.com, Vrbo, portali immobiliari — sia con un cartello visibile all'esterno dell'immobile, sul lato dove si trova l'ingresso.
Chi pubblica un annuncio senza CIN rischia una sanzione amministrativa da 500 a 5.000 euro, con importi che raddoppiano in caso di recidiva. Le regioni che avevano già un proprio codice identificativo regionale o provinciale — la Lombardia con il CIR, il Piemonte, il Lazio, tra le altre — hanno dovuto integrare i propri sistemi con la banca dati nazionale, quindi se il tuo immobile si trova in una di queste regioni può capitare che tu debba gestire due codici in parallelo per un periodo transitorio. Verifica sempre lo stato della tua pratica sul portale regionale prima di pubblicare un nuovo annuncio ad agosto: un CIN sospeso per un controllo formale blocca comunque la pubblicazione.
Il ruolo di Airbnb e Booking: la ritenuta del 21%
Quando incassi il canone tramite un intermediario — che sia una piattaforma online o un'agenzia immobiliare che gestisce i pagamenti — la legge impone a quel soggetto di operare una ritenuta del 21% sull'importo lordo prima di girarti il saldo. Questo obbligo, previsto dall'articolo 4, comma 5, del D.L. 50/2017, vale sia che tu scelga la cedolare secca sia che tu resti in regime IRPEF ordinario. Cambia però la natura della ritenuta: se hai optato per la cedolare secca, il 21% trattenuto è a titolo d'imposta, cioè coincide (per il primo immobile) con l'imposta finale dovuta e chiude la partita. Se invece tassi il canone con l'IRPEF ordinaria, quella stessa ritenuta è solo un acconto, e il conguaglio — in aumento o in diminuzione — lo fai in dichiarazione. Sul secondo immobile, quello tassato al 26%, la ritenuta del 21% applicata dalla piattaforma non basta a coprire l'imposta dovuta: la differenza resta a tuo carico e va versata con il modello F24 entro il 30 giugno dell'anno successivo, con eventuale rateizzazione. Molti proprietari se ne accorgono solo in sede di dichiarazione, quando il commercialista segnala che la ritenuta subita non copre l'intera imposta sul secondo appartamento.
Airbnb e Booking rilasciano la Certificazione Unica con l'importo trattenuto, documento che ti serve per compilare correttamente la dichiarazione dei redditi. Controlla che i dati coincidano con gli estratti conto delle prenotazioni: le piattaforme aggregano gli incassi per proprietario fiscale, e se gestisci più annunci con codici fiscali diversi (per esempio un immobile cointestato con il coniuge) la Certificazione Unica può arrivare frazionata, con conseguente rischio di doppio conteggio se non stai attento.
Cedolare secca o IRPEF ordinaria: il calcolo che conta davvero
Prendiamo un caso concreto. Hai due bilocali sulla costa romagnola, entrambi affittati per tutto agosto tramite piattaforma: il primo rende 3.600 euro nel mese, il secondo 2.800 euro. Con la cedolare secca applichi il 21% al canone più alto — 756 euro di imposta — e il 26% al secondo — 728 euro. Totale imposta: 1.484 euro, netto in tasca: 4.916 euro, e la questione è chiusa lì, senza altre voci da versare.
Con l'IRPEF ordinaria la storia è diversa, e qui bisogna guardare lo scaglione in cui rientri già con gli altri redditi. Se questi 6.400 euro aggiuntivi ti fanno restare nello scaglione al 35% (quello tra 28.001 e 50.000 euro, invariato nel 2026 dopo la riforma a tre aliquote), paghi circa 2.240 euro di sola IRPEF. A questo si sommano le addizionali regionale e comunale, che in Italia vanno rispettivamente dallo 0,7% al 3,33% e fino allo 0,9% a seconda del comune di residenza: altri 100-150 euro, a spanne. Il totale IRPEF si avvicina quindi a 2.350-2.400 euro, contro i 1.484 euro della cedolare secca. Per due appartamenti in un solo mese estivo la differenza sfiora i 900 euro. Meglio la cedolare secca in quasi tutti i casi in cui hai già altri redditi da lavoro dipendente o pensione che ti collocano in uno scaglione medio-alto.
C'è però un caso in cui conviene ragionarci due volte prima di scegliere: se il tuo reddito complessivo è basso — sotto i 15.000 euro annui, magari perché l'affitto breve è la tua unica o principale entrata — l'aliquota IRPEF del primo scaglione (23%) unita alle detrazioni disponibili può risultare più vantaggiosa della cedolare secca al 21%, soprattutto se hai altri oneri deducibili da far valere. In quel caso specifico conviene fare due conti veri con il tuo commercialista prima di barrare la casella sbagliata in dichiarazione.
Il limite dei quattro appartamenti
Superata quella soglia, per il fisco non sei più un privato che affitta casa: sei un'attività ricettiva.
La norma (art. 4, comma 1, D.L. 50/2017, come modificato) stabilisce che il regime delle locazioni brevi "non imprenditoriali" si applica solo fino a un massimo di quattro appartamenti per periodo d'imposta. Dal quinto immobile in poi, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, indipendentemente dalle tue reali intenzioni: significa apertura di partita IVA, iscrizione come struttura ricettiva extralberghiera secondo la normativa regionale, e tassazione ordinaria d'impresa al posto della cedolare secca. Se possiedi un piccolo portafoglio di case vacanza ereditate o acquistate negli anni, questo è il punto in cui conviene fermarsi a ragionare con un commercialista prima di affittarne una quinta, perché il salto di regime cambia radicalmente anche gli adempimenti contabili, non solo l'aliquota.
Quando serve il modello RLI
Per i contratti di locazione breve, sotto i trenta giorni, non c'è obbligo generale di registrazione né di modello RLI. Attenzione però: se con lo stesso conduttore superi i trenta giorni complessivi nello stesso anno solare — magari perché la stessa famiglia prenota due settimane a luglio e altre due ad agosto — il contratto esce dal perimetro delle locazioni brevi e rientra tra le locazioni ordinarie, con obbligo di registrazione all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla data di stipula (o dalla decorrenza, se anteriore), tramite modello RLI presentato telematicamente. In quel caso puoi comunque optare per la cedolare secca in sede di registrazione, evitando l'imposta di registro del 2% e il bollo, ma il canone smette di rientrare nel regime "breve" e segue le regole ordinarie del contratto transitorio o ad uso turistico.
Chi gestisce più annunci contemporaneamente su piattaforme diverse dovrebbe tenere un registro semplice — anche solo un foglio di calcolo — con conduttore, date di soggiorno e canone incassato per immobile, proprio per accorgersi in tempo se un ospite ricorrente sta per far scattare l'obbligo di registrazione. È un controllo che richiede cinque minuti e che evita sanzioni per omessa registrazione, che partono da un importo pari al 120% dell'imposta di registro dovuta.
Cosa fare prima di ottobre
Se hai incassato canoni da locazioni brevi durante l'estate, verifica fin da ora tre cose: che ogni immobile abbia un CIN valido ed esposto, che tu abbia conservato le Certificazioni Uniche rilasciate dalle piattaforme per ogni codice fiscale coinvolto, e che tu abbia già scelto — anche solo mentalmente — quale unità immobiliare "vale" l'aliquota del 21% in dichiarazione. Rimandare questi controlli a ridosso della scadenza dei versamenti in autunno significa spesso scoprire un CIN scaduto o una Certificazione Unica mancante quando ormai è tardi per sistemare le cose con calma.