Quando si guarda una casa da comprare, l'occhio cade sul prezzo del cartello. Ma chi ha già affrontato un acquisto lo sa: tra il prezzo dell'immobile e quello che esce davvero dal conto c'è una distanza fatta di imposte, parcelle e spese che, se non le prevedi, ti colgono di sorpresa nel momento peggiore.
Le imposte sull'acquisto
La fetta più grande di costi accessori sono le imposte. Se compri da un privato, paghi l'imposta di registro: il 2% sul valore catastale se è la tua prima casa, il 9% se è una seconda casa. Se compri da un'impresa costruttrice, di solito si applica l'IVA, al 4% per la prima casa e al 10% per la seconda. La differenza tra prima e seconda casa, qui, vale molte migliaia di euro.
Si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa o proporzionale a seconda del venditore, e l'imposta sostitutiva sul mutuo, lo 0,25% del capitale finanziato per la prima casa.
Le altre spese da mettere in conto
- Notaio: la parcella per il rogito e per l'atto di mutuo, una delle voci più consistenti.
- Agenzia immobiliare: la provvigione, in genere intorno al 2-3% più IVA, se ti sei affidato a un'agenzia.
- Spese del mutuo: istruttoria, perizia sull'immobile, imposta sostitutiva e l'assicurazione incendio richiesta dalla banca.
Prima di firmare il preliminare, conviene mettere in conto anche i costi che arrivano dopo il rogito. Una casa porta con sé spese ricorrenti spesso sottovalutate: l'IMU se è una seconda casa, la TARI, le quote condominiali, l'assicurazione e la manutenzione. Una vecchia abitazione a basso prezzo può rivelarsi cara se l'impianto di riscaldamento è da rifare o se il condominio ha lavori straordinari in arrivo. Chiedere i verbali delle ultime assemblee condominiali è una mossa che evita sorprese pesanti.
La regola pratica è semplice: metti in conto che i costi accessori, tra imposte, notaio e mutuo, possono valere intorno al 10-15% del prezzo per una seconda casa, decisamente meno per una prima casa grazie alle agevolazioni. Da evitare l'errore di prosciugare ogni risparmio per la caparra e ritrovarsi senza liquidità per queste spese e per i primi lavori. Una casa nuova richiede sempre qualcosa, dai mobili a una tinteggiatura: tieni un margine, non arrivare al rogito con il conto a zero.