Ad agosto 2026 chi sta per firmare un mutuo si trova davanti a una scelta che sulla carta sembra ovvia e nella pratica non lo è: il tasso variabile costa oggi quasi un punto percentuale in meno del fisso, ma quel divario si sta già restringendo, e nessuno può dire con certezza dove sarà l'Euribor tra cinque anni. Firmare subito per un tasso che oggi conviene, o pagare un premio per la certezza della rata? La domanda giusta non riguarda i numeri di questa settimana — riguarda quanto puoi permetterti di sbagliare la previsione.
Chi ha comprato casa nel 2022-2023, quando l'Euribor viaggiava sopra il 4%, ricorda bene come un tasso variabile possa trasformare una rata sostenibile in un problema mensile. Chi ha bloccato il fisso in quello stesso periodo, invece, sta pagando ancora oggi un tasso più alto di quello che il mercato offre adesso, senza poterlo rinegoziare senza costi. Nessuna delle due scelte è stata sbagliata in assoluto: erano scommesse diverse, fatte con informazioni diverse. Nel 2026 la scommessa si ripropone, con numeri nuovi.
I numeri di agosto 2026, senza sconti
Il 23 luglio 2026 il Consiglio direttivo della BCE ha lasciato invariati i tassi ufficiali, confermando il tasso sui depositi al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello sui prestiti marginali al 2,65% — livelli raggiunti dopo il rialzo di 25 punti base deciso a giugno. Sull'Euribor a 3 mesi, l'indice più usato per i mutui variabili italiani, si viaggiava tra il 2,46% e il 2,50% nei primi giorni di agosto, con l'Euribor a 1 mese poco sopra il 2,2% e quello a 12 mesi vicino al 2,94%. Sul fronte fisso, l'Eurirs — il parametro su cui le banche costruiscono le offerte a tasso fisso — quotava il 10 anni al 3,19%, il 15 anni al 3,33% e il 20 anni al 3,37%, in leggero calo rispetto alla settimana precedente. Tradotto in offerte commerciali reali, il miglior variabile disponibile si aggirava sul 2,40% e il miglior fisso sul 3,10%: uno scarto di 70 punti base che, sulla rata di un mutuo da 150.000 euro a 25 anni, vale circa 55-60 euro al mese in favore del variabile. Eppure, secondo l'Osservatorio di Segugio.it, nel secondo trimestre del 2026 circa il 92% delle richieste di mutuo in Italia è stato comunque a tasso fisso — un dato che dice più sulla psicologia dei mutuatari italiani che sulla convenienza matematica del momento. Chi guarda solo al tasso nominale, in ogni caso, rischia di fermarsi al primo numero e ignorare lo spread che ogni banca aggiunge sopra il parametro di riferimento — ed è proprio lì, nello spread negoziato con l'istituto di credito, che si gioca buona parte della trattativa reale.
Perché il variabile costa meno adesso (e perché potrebbe non durare)
Il variabile conviene oggi perché l'Euribor, pur essendo salito rispetto ai minimi del 2024-2025, resta sotto le attese di lungo periodo incorporate nell'Eurirs. I future sull'Euribor a 3 mesi scontano un livello del 2,59% a settembre e del 2,79% entro dicembre 2026: se questa traiettoria si conferma, un mutuo variabile aperto oggi al 2,40% potrebbe costare, tra la rata di gennaio 2027 e quella attuale, circa 45-50 euro in più al mese su un capitale di 150.000 euro. Non è un'ipotesi remota — è lo scenario che il mercato stesso sta prezzando in questo momento, attraverso gli stessi strumenti che le banche usano per costruire le loro previsioni interne.
Conviene il variabile se il mutuo è di importo contenuto rispetto al reddito, se la durata residua è breve — sotto i dieci anni — o se hai un margine di risparmio sufficiente ad assorbire un aumento di 100-150 euro sulla rata senza dover rinunciare ad altro. Da evitare, invece, se la rata attuale assorbe già oltre un terzo del reddito netto familiare: in quel caso un rialzo dell'Euribor non è un fastidio, è un rischio concreto di andare in sofferenza.
Il fisso: quanto vale davvero la certezza
Il tasso fisso, ancorato all'Eurirs, blocca la rata per tutta la durata del mutuo — che sia 3,10%, 3,20% o 3,40% a seconda della banca, dello spread applicato e del profilo del cliente. Il premio da pagare rispetto al variabile, ai livelli attuali, è di circa 70 punti base: la differenza tra pagare intorno a 640 euro al mese o 585 euro al mese su un mutuo da 150.000 euro a 25 anni, per fare un esempio concreto. Meglio il fisso se il tuo reddito è già vicino al limite della sostenibilità sulla rata attuale, se prevedi altre spese fisse importanti nei prossimi anni — un figlio, un cambio di lavoro, un genitore da assistere — o se semplicemente non vuoi controllare l'Euribor ogni tre mesi per capire quanto pagherai il mese successivo. La certezza ha un costo, ma per chi ha un margine stretto quel costo è spesso più basso del rischio che elimina.
C'è però un'eccezione alla regola secondo cui il fisso sarebbe sempre la scelta "prudente": se il capitale residuo si riduce rapidamente — un mutuo breve, con un anticipo alto — l'esposizione a un rialzo dei tassi pesa meno di quanto la teoria suggerisca, perché il capitale su cui si applicherebbe l'aumento cala anno dopo anno. In quel caso il premio pagato per il fisso può risultare sproporzionato rispetto al rischio reale che sta coprendo.
Il profilo di rischio conta più del tasso in sé
Il variabile non è un azzardo — lo diventa solo per chi non ha margine per assorbire un aumento di rata.
Chi ha un reddito variabile — partita IVA senza clienti fissi, provvigioni, lavoro stagionale — dovrebbe partire da un'ipotesi diversa rispetto a chi ha uno stipendio da dipendente stabile da vent'anni. Non è una questione di quanto guadagni, ma di quanto quel guadagno oscilla di mese in mese e di anno in anno. Anche il rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile — il loan-to-value — pesa nella valutazione: un mutuo che copre l'80% del valore dell'immobile lascia meno margine di manovra rispetto a uno che ne copre il 50%, indipendentemente dal tipo di tasso scelto. Un secondo elemento da considerare è l'orizzonte temporale: un mutuo acceso a 30-35 anni ha più tempo per attraversare cicli di tassi sia al rialzo sia al ribasso, mentre uno a 15 anni concentra il rischio in una finestra più corta e più prevedibile. Terzo elemento, spesso trascurato: quanto costerebbe, in termini pratici, passare dal variabile al fisso a metà mutuo se le cose andassero male? La surroga — il trasferimento del mutuo a un'altra banca, o la rinegoziazione con la stessa — è gratuita per legge dal 2007, ma richiede tempo, documentazione e una banca disposta a offrire condizioni migliori di quelle attuali, cosa non scontata quando i tassi sono già saliti per tutti.
Il fisco non è un dettaglio da matricola
Sulla prima casa, l'imposta sostitutiva sul mutuo resta pari allo 0,25% del capitale erogato — molto meno del 2% applicato sui mutui per seconde case o immobili non abitativi, e già questo dovrebbe spingere chi acquista la prima abitazione a verificare bene i requisiti prima di rinunciarvi. Gli interessi passivi pagati sul mutuo prima casa restano detraibili al 19%, fino a un tetto massimo di 4.000 euro annui tra interessi e oneri accessori — inclusa la stessa imposta sostitutiva, le spese notarili per l'atto di mutuo e le spese di istruttoria. Il risparmio fiscale massimo, quindi, si ferma a 760 euro l'anno, e per i mutui cointestati tra coniugi il tetto si divide a metà: 2.000 euro di base detraibile per ciascuno, non 4.000 a testa. La banca è tenuta a certificare gli interessi pagati entro il 28 febbraio dell'anno successivo, e chi acquista deve trasferire la residenza nell'immobile entro un anno dall'acquisto per non perdere il diritto alla detrazione.
Per il modello 730, tieni pronti almeno questi documenti:
- La certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca, di norma entro il 28 febbraio dell'anno successivo.
- L'atto notarile di acquisto, con l'indicazione esplicita che l'immobile è adibito ad abitazione principale — senza questa dicitura, il CAF può rifiutare la detrazione anche se hai effettivamente trasferito la residenza.
- Il contratto di mutuo, per verificare che il capitale erogato non superi il prezzo di acquisto più le spese notarili e gli oneri accessori documentati — se lo supera, la detrazione si applica solo fino a quel limite.
Una terza via: il variabile con cap, e la surroga come rete di sicurezza
Tra fisso e variabile puro esiste un'opzione intermedia che molte banche italiane offrono ma pochi mutuatari considerano: il variabile con tasso massimo garantito, o "cap". In pratica paghi un tasso variabile, quindi oggi più basso del fisso, ma con un tetto contrattuale oltre il quale la rata non può salire anche se l'Euribor continua a crescere. Il costo di questa protezione è uno spread leggermente più alto rispetto al variabile puro — in genere tra 0,15 e 0,30 punti percentuali in più — ma per chi vuole il vantaggio di partenza del variabile senza esporsi a scenari estremi, è spesso la soluzione più equilibrata tra quelle disponibili sul mercato attuale.
Una cosa va detta chiaramente: nessuna scelta fatta oggi è definitiva. La surroga del mutuo, gratuita per legge, permette di cambiare banca — o rinegoziare condizioni con la stessa — senza costi di istruttoria né penali, a patto di non essere già in una fase di grave difficoltà nei pagamenti. Chi firma un variabile oggi non è condannato a tenerlo per vent'anni se l'Euribor dovesse impennarsi: può sempre spostarsi su un fisso più avanti, pagando ovviamente il tasso fisso di quel momento, non quello di oggi. Ed è proprio questa possibilità — non il tasso del primo anno — il vero argomento a favore di partire con il variabile per chi ha margine di manovra.